Gayrimenkul, Türkiye'de en yüksek değerli hukuki işlemlerin konusudur. Buna rağmen sahada hâlâ tek sayfalık matbu formlarla, eksik bilgilerle ve sözlü mutabakatlarla yürütülen pek çok süreç görülür. Sözleşme aşamasında yapılan görünüşte küçük bir hata, ileride geçersizlik, ispat sorunu, tazminat ya da yıllarca süren dava anlamına gelebilir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) sözleşme genel hükümleri burada zemini belirler; ancak gayrimenkulün özel niteliği nedeniyle 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK), 2644 sayılı Tapu Kanunu ve özel vergi mevzuatı da devreye girer.
Aşağıda, KENTKURAN'ın sahadaki binlerce dosyaya dayanan deneyimine göre en sık tekrarlanan yedi hatayı ele alıyoruz. Bunların büyük çoğunluğu, sözleşmenin hazırlanması aşamasında küçük bir özenle önlenebilirdi.
1. Sözleşmenin Yazılı Yapılmaması veya Eksik Yazılması
Türk hukukunda taşınmaz satışı TMK m.706 ve TBK m.237 uyarınca resmi şekle tabidir; yani tapu memuru huzurunda yapılmadıkça hüküm doğurmaz. Ancak kira sözleşmesi, satış vaadi, kaparo sözleşmesi gibi pek çok ön anlaşma yazılı şekle bağlanmadığında, sözlü mutabakata dayanan tarafın ispat yükü neredeyse imkansız hale gelir. TBK m.12 sözleşmelerde kural olarak şekil serbestliği öngörse de, satış vaadi sözleşmesi TBK m.237/2 uyarınca düzenleme şeklinde noter onayı şart koşar. Yazılı olmayan veya yetersiz yazılmış bir sözleşme, hak sahibini mahkemede neredeyse silahsız bırakır.
2. Taşınmazın Belirsiz Tarif Edilmesi
"İstanbul'daki dairemizi sattım" gibi cümleler sözleşme metnine sıkça düşer. Halbuki taşınmaz; il, ilçe, mahalle, ada, parsel, bağımsız bölüm numarası, blok ve kat bilgileri ile tam olarak belirlenmelidir. Aksi takdirde taraflar arasında "hangi mülk?" tartışması başlar. Aynı binadaki iki ayrı dairenin karıştırıldığı, parsel numarası yanlış yazıldığı için davanın kaybedildiği dosyalar gerçek hayatta sıkça görülür.
3. Ödeme Şartlarının Net Olmaması
Sözleşmede yalnızca toplam bedelin yer alması, ödeme planını netleştirmek için yeterli değildir. Hangi tutar, hangi tarihte, hangi hesaba, hangi para biriminde ödenecek? Döviz cinsinden ödeme yapılıyorsa kur sabitleme ne zaman geçerli? Kalan bakiyenin gecikmesi halinde temerrüt faizi oranı nedir? Bu sorulara cevap vermeyen sözleşmeler, ileride TBK m.117 vd. temerrüt hükümlerine doğrudan başvurulmasını zorlaştırır.
4. Banka Kanalı Dışı Ödeme
213 sayılı Vergi Usul Kanunu ve ilgili Genel Tebliğler uyarınca 7.000 TL'yi aşan ödemelerin banka, finans kurumu veya PTT aracılığıyla yapılması zorunludur. Tapu müdürlüğünde gerçekleştirilen işlemler bu tevsik zorunluluğundan istisna tutulmuş olsa da, ödeme banka dışında yapıldığında MASAK kontrolleri, vergi tarhiyatı ve özel usulsüzlük cezası riski sürer. Daha da önemlisi, banka dışı ödeme ödemenin yapıldığını ispatlamayı son derece güçleştirir. Pratikte tapu devrinden günler sonra "ben parayı ödemedim, geri istiyorum" davalarının önemli bir kısmı, elden ödeme yapıldığı için kazanılır. KENTKURAN olarak bizler, tüm gayrimenkul ödemelerinin istisnasız banka kanalıyla yapılmasını şart koşarız.
5. Eşin Yazılı Rızasının Alınmaması (TMK m.194 — Aile Konutu)
TMK m.194, aile konutu üzerinde malik olan eşin, diğer eşin açık (yazılı) rızası olmadan konutu devredemeyeceğini, kira sözleşmesini feshedemeyeceğini veya konut üzerindeki hakları sınırlayamayacağını emredici biçimde düzenler. Aile konutu olarak kullanılan bir mülkün satışı sırasında eşin rızası alınmazsa, işlem geçersiz sayılır. Yargıtay yerleşik içtihadı bu yöndedir. Tapuda aile konutu şerhi bulunmasa dahi, alıcı bunu bilmesi gereken kişi konumundadır. Uygulamada tapu memurunca eş rızası rutin olarak istenir; ancak haricen yapılan satış vaadi veya kaparo işlemlerinde unutulduğu vakidir.
6. Vergi, Aidat ve Tapu Harcı Sorumluluğunun Belirtilmemesi
Sözleşmede tapu harcı (alıcı %2 + satıcı %2), emlak vergisi, biriken aidat borcu, abonelik borçları, DASK ve mülk sigortası gibi yan yüklerin hangi tarafa ait olduğu açıkça yazılmalıdır. Aksi halde Yargıtay tipik olarak TBK m.213 vd. ve 2644 sayılı Tapu Kanunu hükümlerine dayanır; ancak bu, tarafların başlangıçtaki niyetini her zaman yansıtmaz. Özellikle biriken aidat borçları, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.22 uyarınca taşınmazla birlikte yeni malike geçtiği için, satıcının net taahhüdü olmaksızın alıcı sürpriz bir ödeme ile karşılaşabilir.
Aşağıdaki tablo en sık karıştırılan sorumlulukları özetler:
| Kalem | Genel Uygulama | Sözleşmede Belirtilmezse |
|---|---|---|
| Tapu harcı (toplam %4) | Yarısı alıcı, yarısı satıcı | Kanun gereği aynı şekilde paylaşılır |
| Devir öncesi emlak vergisi | Satıcı | Belediye satıcıdan ister |
| Devir öncesi biriken aidat | Yeni malik (KMK m.22) | Alıcı ödemek zorunda kalır |
| Abonelik (su, doğalgaz, elektrik) | Satıcı kapanış, alıcı yeni abonelik | İhtilaf çıkar |
| Tellaliye ve emlakçılık komisyonu | Genel: %2 + KDV her iki taraftan | İhtilaf çıkar |
7. Cayma, Fesih ve Cezai Şart Hükümlerinin Eksikliği
Sözleşmenin "iyi senaryosu" kadar kötü senaryosu da yazılmalıdır. Taraflardan biri sözleşmeden caydığında ne olacak? Kaparonun hukuki niteliği nedir — cayma parası mı, pey akçesi mi, cezai şart mı? TBK m.177 vd. bu ayrımı yapar ancak sözleşmede açıkça belirtilmezse mahkeme yorum yoluyla bir nitelik tespit etmek zorunda kalır. Cezai şart (TBK m.179-182) makul, orantılı ve açıkça yazılı olmalıdır. Aksi halde aşırı cezai şart hakim tarafından TBK m.182/son uyarınca indirilebilir.
Hataları Önlemek İçin Pratik Kontrol Listesi
Bir gayrimenkul sözleşmesini imzalamadan önce şu adımların tamamı tamamlanmalıdır:
- Taşınmaz, tapu kayıt bilgileri ile tam ve eksiksiz tarif edildi mi?
- Ödeme planı, tarih, hesap ve para birimi olarak netleştirildi mi?
- Tüm ödemeler banka kanalıyla mı planlandı?
- Mülk aile konutu mu — eşin yazılı rızası alındı mı?
- Tapu kütüğü üzerinde şerh, ipotek, haciz var mı (tapu müdürlüğünden veya e-Devlet üzerinden takip belgesi alındı mı)?
- Biriken aidat, vergi, abonelik borçları yazılı olarak kontrol edildi mi?
- Fesih, cayma ve cezai şart hükümleri makul ve net yazıldı mı?
- Sözleşme noter onaylı mı (satış vaadi için zorunlu)?
KENTKURAN'ın imzaladığı her sözleşme bu kontrol listesinden geçirilir. KENTKURAN Legal Hukuk Bürosu ile koordineli çalışan yapımız, müvekkillerimizin kalemini değil sadece sürecini değil hukuki riskini de yönetir.
KENTKURAN Notu
Gayrimenkul sözleşmesinde yapılan hataların büyük çoğunluğu, "tanıdığım emlakçı tek sayfalık matbu form getirdi" diye başlar ve yıllarca süren bir dava ile biter. Türkiye'de bir gayrimenkul yatırımı milyon TL'lerle ölçülür; buna karşılık sözleşme hazırlığı için harcanan birkaç saatlik hukuki çalışma maliyeti, toplam yatırımın binde biri bile değildir. KENTKURAN olarak hiçbir alım, satım veya kira süreci, KENTKURAN Legal denetiminden geçmemiş bir metin üzerinden imzalanmaz. Bu, müşterilerimize sunduğumuz güvencenin değil, kendi standardımızın gereğidir.