Bir kira ilişkisinin kaderi, büyük ölçüde sözleşmenin imzalandığı anda belirlenir. İyi yazılmış bir kira sözleşmesi, taraflar arasındaki beklentileri net tarif eder, gri alanları en aza indirir, anlaşmazlık çıktığında her iki tarafın hakkını koruyacak çerçeveyi önceden çizer. Kötü ya da eksik yazılmış sözleşme ise tam tersi — dönem boyunca süren küçük sürtüşmelerin, depozito tartışmalarının ve hatta tahliye davalarının zeminini hazırlar.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) kira sözleşmesini m.299'da tanımlar ve konut ve çatılı işyeri kiralarını m.339 ve devamında özel olarak düzenler. Kanun zorunlu hükümler getirir, ancak sözleşmenin ayrıntılarını taraflara bırakır. Bu yüzden iyi bir kira sözleşmesi sadece "kanun ne diyor" değil, "uygulamada ne yaşanır" sorularına da cevap vermelidir. Aşağıda, KENTKURAN'ın standart kira sözleşmelerinde mutlaka yer alan olmazsa olmaz maddeleri sırayla ele alıyoruz.
1. Tarafların Kimlik Bilgileri
Sözleşmenin ilk maddesi, tarafların kim olduğunu şüpheye yer bırakmayacak netlikte tarif etmelidir:
- Kiraya verenin tam adı, T.C. kimlik numarası, adresi ve iletişim bilgileri
- Kiracının tam adı, T.C. kimlik numarası (yabancılarda pasaport ve vergi numarası), adresi ve iletişim bilgileri
- Eğer kiracı tüzel kişi (şirket) ise; ticaret unvanı, vergi numarası, MERSİS numarası ve imza yetkisi olan kişinin bilgileri
- Eğer kiraya veren birden fazla kişi ise (paylı mülkiyet, miras), tüm paydaşların onayı veya yetkili vekilin imzası
Kimlik bilgileri eksik bir sözleşme, ileride ihtarname veya icra takibinde tebligat sorunu yaratır; bu da sürecin aylarca uzamasına yol açar.
2. Taşınmazın Net Tarifi
Hangi mülk kiralanıyor? Sözleşmede taşınmazın tapu kütüğüne göre ada-parsel bilgisi, bağımsız bölüm numarası, blok ve daire numarası, açık adresi ve kullanım türü (konut/işyeri) belirtilmelidir. Eşyalı kiralama yapılıyorsa, eşya listesi sözleşmenin ekinde ayrı bir teslim tutanağı olarak imzalanmalıdır.
3. Kira Bedeli ve Ödeme Şekli
Kira bedeli rakamla ve yazıyla ayrı ayrı yazılmalıdır. Pratikte sıkça atlanan bazı noktalar:
- Aylık kira ne tarihte ödenecek? (Genellikle her ayın 1-5'i arası önerilir.)
- Ödeme nasıl yapılacak? 7338 sayılı kanun kapsamında konut kiraları için aylık 7.000 TL üzerindeki tahsilatlar banka veya finans kuruluşu kanalıyla yapılmak zorundadır. Sözleşmede IBAN bilgisi açıkça yazılmalıdır.
- Para birimi: TL dışında bir para birimi ile sözleşme yapılması konut ve çatılı işyeri kiralarında kambiyo mevzuatı çerçevesinde sınırlandırılmıştır; tereddüt halinde mali müşavire danışılmalıdır.
- Geç ödeme faizi: TBK m.120 kapsamındaki temerrüt faizi veya sözleşmesel gecikme faizi açıkça belirlenmelidir.
4. Depozito (Güvence Bedeli)
TBK kapsamında konut ve çatılı işyeri kirası için alınabilecek güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz. Depozitonun:
- Tutarı net belirtilmelidir (örneğin "3 aylık kira bedeli, brüt 90.000 TL").
- Nereye yatırılacağı belirlenmelidir — kanun, bankada vadeli mevduat hesabına yatırılması ve hesabın açıldığı bankanın yazılı onayı olmadan çekilememesi gibi koşullar öngörür; pratikte ise taraflar genelde kiraya verenin hesabına yatırma yolunu seçer.
- İade şartları yazılmalıdır: sözleşme bitiminde mülk hasarsız teslim edilirse, fatura/aidat borçları kontrol edildikten sonra, en geç 15-30 gün içinde iade edilir.
5. Kira Başlangıç Tarihi ve Süre
Sözleşmenin başlangıç tarihi ile bitiş tarihi net yazılmalıdır. Süre 1 yıl olarak belirlenir; ancak TBK m.347 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı sözleşme bitiminden 15 gün önce yazılı bildirimde bulunmadıkça sözleşme kendiliğinden 1 yıl daha uzar. Bu uzatma kuralı, mülk sahibi tarafından tek taraflı olarak işletilmez — yani mülk sahibinin "süre doldu, çıkın" diyebileceği bir mekanizma değildir. Tahliye için TBK m.350-352 kapsamındaki sebeplerden birine dayanmak gerekir.
6. Yan Giderler: Aidat, Doğalgaz, Elektrik, Su
Hangi giderlerin kim tarafından ödeneceği baştan netleştirilmelidir. Genel uygulama şudur:
- Aidat: Kiracı tarafından ödenir.
- Elektrik, su, doğalgaz, internet: Kiracı kendi adına abonelik açar ve öder.
- Bina ortak gider farkları, demirbaş yatırımları, kalorifer kazanı, asansör yenilemesi: Kiraya verenin sorumluluğundadır (TBK m.302-303 çerçevesinde).
- Emlak vergisi, DASK, mülk sigortası: Kiraya verenin sorumluluğundadır.
Sözleşmeye apartman yönetim planına ve aidat kararına uyma yükümlülüğü açıkça yazılmalıdır.
7. Kefil ve Eşin Yazılı Rızası
Kefil, kira bedelinin ödenmemesi durumunda kiraya verene karşı sorumlu olmayı kabul eden üçüncü kişidir. Kefalet, TBK m.581 ve devamında düzenlenmiştir. Kira sözleşmesindeki kefalete ilişkin iki kritik husus vardır:
- Kefilin sorumluluk tutarı ve süresi sözleşmede el yazısı ile rakamla ve yazıyla belirtilmelidir.
- Kefil evli ise eşinin yazılı rızası alınmadan kefalet geçersizdir (TBK m.584). Bu kural, uygulamada en sık ihmal edilen kuraldır; Yargıtay çok sayıda kararında eşin rızası alınmamış kira kefaletlerini geçersiz saymıştır.
TBK m.346, kiraya verenin kiracıdan kira ve yan giderler dışında bir ödeme yükümlülüğü getirmesini yasaklar; bu yüzden "ceza koşulu" gibi maddeler büyük ölçüde geçersizdir.
8. Tahliye Taahhüdü
TBK m.352/1 uyarınca yazılı tahliye taahhüdü, kiracının belirli bir tarihte mülkü tahliye edeceğini taahhüt ettiği ayrı bir belgedir. Yargıtay yerleşik içtihadına göre tahliye taahhüdü kira sözleşmesinden farklı bir tarihte alınmalıdır; aksi halde "iradenin serbestçe oluşmadığı" gerekçesiyle geçersiz sayılır. Bu nedenle KENTKURAN, tahliye taahhüdünü kira sözleşmesinin imzalanmasından birkaç gün ya da hafta sonra ayrı bir belge olarak alır.
9. Bakım ve Kullanım Sorumluluğu
TBK m.316 ve devamında kiracının özen yükümlülüğü düzenlenmiştir. Sözleşmede pratik olarak şunlar açıklığa kavuşturulmalıdır:
- Olağan bakım (musluk contası, ampul, tuvalet sifonu vs.) kiracıya aittir.
- Yapısal onarımlar (kombi, çatı, su tesisatı ana boru, doğalgaz altyapısı) kiraya verene aittir.
- Kiracı, kiraya verenin yazılı izni olmadan yapı değişikliği (duvar yıkma, kombi yeri değiştirme, klima borusu döşeme) yapamaz.
- Tahliye anında mülk teslim alındığı durumda geri verilmelidir (olağan yıpranma hariç).
10. Sözleşmeden Doğan Anlaşmazlık ve Yetkili Mahkeme
Kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi'dir (HMK m.12). Sözleşmeye bu yetki maddesi ile birlikte, dava açılmadan önce arabulucuya başvurma yükümlülüğü de yazılmalıdır — kira uyuşmazlıklarında 1 Eylül 2023 itibarıyla dava şartı olarak arabuluculuk zorunludur.
Damga Vergisi Notu
488 sayılı Damga Vergisi Kanunu uyarınca kira sözleşmeleri damga vergisine tabidir; ancak konut kira sözleşmeleri için istisna öngörülmüştür. Ticari işyeri kiralarında damga vergisi yükümlülüğü doğar; bu yükümlülük genellikle kiracı tarafından üstlenilir, ancak taraflar aralarında anlaşabilir.
KENTKURAN Notu
İyi bir kira sözleşmesi, uzayan dönemde sessiz çalışan bir koruyucu gibidir; hiçbir maddesinin gündeme gelmemesi en başarılı durumdur. KENTKURAN olarak müşterilerimiz için her sözleşmeyi mülk, kiracı profili ve müşterinin önceliklerine göre özelleştiriyor; standart bir şablonu değil, KENTKURAN Legal Hukuk Bürosu tarafından her ay güncellenen kapsamlı bir çerçeveyi temel alıyoruz. Yurtdışında yaşayan müşterilerimiz adına vekaletli olarak imzalanan sözleşmeler, hem Türkçe hem müşterinin tercih ettiği ikinci dilde sunulur; çelişki halinde Türkçe metin esas alınır.